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Opinião - Proteção aos consumidores adimplentes

Lei nº 13.786/2018 – Necessária proteção à coletividade dos adquirentes adimplentes em empreendimento imobiliário


Annca/Pixabay

*Por: Andréia Moraes de Oliveira Mourão


O mercado imobiliário enfrentou ao longo dos últimos cinco anos, grave turbulência e significativos prejuízos frente às relações obrigacionais oriundas da incorporação imobiliária, ou seja, daquelas contratações de promessa de compra e venda ou de venda de unidades imobiliárias em construção para entrega futura.


Tais prejudicialidades não decorreram apenas dos “distratos” e das resoluções de contrato que se verificaram impostos pelos adquirentes inadimplentes aos incorporadores, mas, principalmente, pelo fato de tais contratos de incorporação imobiliária restarem analisados exclusivamente pela sua incidência consumerista, mesmo quando tais pretensões de desfazimento se resumiam a simples e injustificado descumprimento da obrigação primeira do adquirente de pagar o preço de aquisição da unidade.


O contrato de incorporação imobiliária é extremamente complexo e envolve valores de grande impacto financeiro. Só para exemplificar, um empreendimento dentro de um padrão construtivo normal do Setor Noroeste, do Distrito Federal, necessita, somente para a consecução da obra, do emprego de aproximadamente 40 milhões de reais, não se computando neste valor nada a título de aquisição do terreno, encargos e custo de incorporação, impostos, cartórios, publicidade e demais elementos inerentes ao produto e à negociação.


Ademais, não se pode olvidar que o contrato de incorporação imobiliária é um dos exemplos mais contundentes da reflexibilização de várias normas, dentre as quais são de se destacar a Lei nº 4.591/1964, a Lei nº 10.931/2004 (Patrimônio de Afetação), o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, que obrigatoriamente deverão ser aplicados de forma concomitante ao caso concreto sob pena de lesar ou alijar direito de uma das partes.


E, desta forma, a Lei nº 13.786/2018 nada mais fez do que aplicar normas de incidência direta ao negócio de incorporação imobiliária, especialmente quando o desfazimento decorrer do inadimplemento do adquirente. A observância à aplicação das normas que emergem das leis acima destacadas é pilar inarredável ao equilíbrio entre direitos e deveres desse tipo de contratação.


Então, quando o artigo 1º da referida lei altera a Lei da Incorporação Imobiliária para disciplinar a resolução por inadimplemento do adquirente, não se pode ignorar que surge daí o enfrentamento a, no mínimo, duas questões inarredáveis à contratação: a equação econômico financeira do empreendimento, tomando-se por base a viabilidade de conclusão da obra e a proteção da coletividade dos adquirentes adimplentes; e, a adequada aplicação do Código de Defesa do Consumidor a essas relações obrigacionais.


Neste particular, entendo que a equação econômico financeira e a viabilidade do empreendimento estão diretamente ligadas à existência de efetiva negociação das unidades imobiliárias que compõem o empreendimento. Se não há a efetiva venda de um número mínimo de unidades de início da incorporação, por óbvio que a construção e entrega estarão comprometidas. Ademais, esta realidade de ambiente contratual e existência de número viável de unidades efetivamente contratadas deve perdurar e se manter durante toda a fase da construção.


E foi exatamente por isso que a lei de incorporação criou uma porta de saída àquele incorporador que não conseguiu efetivar as promessas ou vendas necessárias para a viabilização do respectivo empreendimento. É o que nós conhecemos como Prazo de Carência, onde o incorporador pode desistir do empreendimento no prazo de 180 dias constados do registro do memorial (artigo 34, da Lei nº 4.591/1964).


Com efeito, a existência de mecanismos de proteção à existência de efetiva contratação ao logo do caminho de construção e entrega dos empreendimentos resta imperioso a todos os que estão a cumprir com as obrigações assumidas, porque, conforme largamente noticiado, somente nos primeiros meses do ano de 2017, o distrato e a resolução de imóveis residenciais de médio e alto padrão chegaram ao percentual de 53% das contratações havidas no referido período.


Outro ponto imprescindível e que nos faz entender a finalidade buscada pela Lei nº 13.786/2018 advém dos comandos do inciso III, do artigo 4º, do CDC. Ora, o consumidor deve sim ser tutelado pelo Estado, mas o equilíbrio das relações obrigacionais entre consumidores e fornecedores é princípio inafastável, inclusive em matéria consumerista, porque o bem maior que se deve buscar é a proteção à coletividade dos adquirentes adimplentes.


Assim, quando a Lei nº 13.786/2018 diz que a entrega do imóvel dentro do prazo de prorrogação ou tolerância devidamente contratado não dá ensejo à resolução por parte do adquirente e nem pagamento de penalidade, ela está sim observando os substratos de adequação acima destacados. Da mesma forma, quando determina que, ultrapassado o referido prazo sem a entrega, o adquirente – que não deu causa ao atraso – poderá resolver o contrato recebendo a integralidade do que pagou mais multa; e, quando assevera que, se o adquirente continuar com a contratação e estiver adimplente, ultrapassado tal prazo, terá direito à indenização de 1% do valor pago por mês de atraso. E, por fim, quando esta Lei estabelece percentuais de retenção distintos entre a incorporação submetida ao patrimônio de afetação e sem afetação, bem como prazos distintos à devolução dos valores, também está a observar a equivalência entre direitos e deveres daqueles contratantes.


Portanto, a Lei nº 13.786/2018 nada mais fez do que propiciar mecanismos de proteção à coletividade de consumidores adimplentes e ao empreendimento a ser concluído, com a entrega das unidades imobiliárias aqueles cumpridores das obrigações assumidas.


*Coordenadora do Grupo de Trabalho Civil e

Consumerista do Conselho Jurídico (Conjur) da CBIC,

assessora jurídica da Associação de Empresas do Mercado

Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF) e sócia fundadora

do Escritório Mourão e Moraes Advogados Associados.


Fonte: CBIC

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